可以说积弊很深，就比如说今天重点要讲到的期房预售制度，这个曾经为房地产做出突出贡献的政策，到如今越来越多的问题摆在了市场层面，也极大侵害着购房者的合法权益。

经济学家马光远就曾表示，房地产领域最该改变的两大问题：一是取消公摊面积，因为其中猫腻太多，水太深。假如你好不容易攒钱买一个100平米的房子，结果到手可能只有70多平的使用面积，而且你还不知情；另一个就是预售制，预售就是房子还没见着，开发商却已经拿到了你的钱。可能仅仅只是挖了个坑，而购房者却已经开始还房贷，这对购房者是极大的不公平。

当然，话说回来了，起初还真是为了购房者，以相对较低的价格买一个预期，开发商有了钱，购房者也能提前拥有房子，这正是房地产投资的属性。结果粗放式发展之下，给投机者钻了空子。过去不少人，买期房后还没交房就卖掉足以让其大赚一笔。这也给后来的房地产市场埋下了祸根。

过去市场好，政策好，啥问题都可以被掩盖，可是一旦市场不好了，一切都露馅了。就好比潮水褪去，裸泳者尴尬了，藏都藏不住。不得不说，今天购房者的信心缺失，跟房地产乱象分不开。

从2020年开始，想必大家都见识了。对一些房企而言，曾经多么大，如今就有多么惨。很多开发商房子都建不下去了，没钱了，有良心的还能好点，有困难不可怕，可怕的是连最基本的担当都没了，要么无力撑下去，要么直接拿钱跑路，最后让购房者收拾烂摊子，背负了沉重的代价。

预售制明明是预期，无论买者还是卖者都是基于未来的一个预期判断，所以都应该讲究契约精神，可是市场波动之下，很多人都失去了底线，购房者有之，开发商更有之。比如房子降价了，购房者不同意。房价上涨了，开发商毁约让购房者补房款，这都是谁惯出来的臭毛病？

还不是因为市场好？一切都好商量？所以，期房预售制度的弊端被掩盖了。

很显然，这不再是一个简单的房地产市场问题，更加关乎所有老百姓的民生。解铃还须系铃人，必须从房地产一些不合时宜的政策或制度改变。

或许能从2月8日经济日报的文章《大力推动商品房现房销售》中能感受到一些政策调整的迫切性。经济日报的背景就不说了，既然重点强调，绝非平白无故，这也代表了国家对商品房预售制的态度。

文章表示，不久前召开的全国住房和城乡建设工作会议上，住建部的一句话引起业界关注，也预示着商品房预售制正经历巨大变革。

1、国家相关部门肯定了现房销售。“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼问题。”主管部门明确提及现房销售，这也是住建部首次提出现房销售模式，表明未来，实行多年的商品房预售制度面临较大改革空间，现房销售或将成为大势所趋。

同时，文章还列举了一些预售制下的房地产问题，包括交房问题、质量问题等，而作为弱势群体，购房者只要摊上这样的事就很难不被侵害合法权益。

2、商品房预售制改革已经箭在弦上，不得不发。“当前，推进商品房预售制逐步向现房销售过渡的时机进一步成熟。”文章既肯定了预售制的功绩，又不得不承认，商品房预售制与过去房地产开发高杠杆、高周转、高负债“三高”模式紧密相连。

这种模式的弊端日益显现，难以为继。商品房预售制改革箭在弦上。

3、现房销售已经有多地探索，积累了经验。目前，北京、杭州、济南、西安、福州、合肥、宁波等城市开始出现现房销售试点。

从各地传出的消息看，多省份将进一步推进现房销售。如山东、安徽等省份明确表态，2023年将因地制宜鼓励有条件的地方开展现房销售试点。

4、现房销售是对购房者合法权益的保障落实。“现房销售有利于保护消费者权益，但对房地产开发企业经营能力是个挑战。”

这个很容易理解，维护购房者合法权益，其实更深层次原因还在于防止房地产问题的发生，以及对经济恢复也将起到重要作用，毕竟经济的信心在于百姓的信心。

以上是基于当前政策趋势看到的预售制向现房销售转变的明确信号。

当然，任何事都不可能一蹴而就，经济日报表示，“现房销售不能一蹴而就，更适宜逐步过渡。当前房地产市场正在积蓄各方面力量力求企稳复苏，如果现房销售切换得过快，就可能会不利于企业缓解资金链吃紧的困境。”

所以，购房者也不要太着急，尤其是实行这么多年的预售制，一旦一刀切取消，其影响是非常大的。但相信，应该用不了多久，现房销售将会普遍来临。

之前，人民日报也曾做出回应：商品房预售制的确曾起到了积极作用，但现在弊端有很多，长远来看，取消预售制不可避免。

预售制或许终将会完成其历史使命而退出历史舞台，但也需要一个过程。虽然短期内不能退出，但是改革势在必行，甭管什么制度和政策，只要为百姓为购房者好，大家都会支持。

接下来，所有的房地产参与者也要做好房地产巨变的准备，期房预售制向现房销售只是其中的一个变革，与之相对应的三高模式必将不再适应今天的房地产开发模式。

系列维护购房者合法权益的政策或制度都将纷至沓来，其实是连锁的反应，整顿了市场乱象，开发商稳了，购房者人心稳了，市场也就稳了，当所有人都冷静下来，专注于自己该关注的东西，比如购房者更加关注产品本身，那么倒逼开发商对产品和服务升级，自然而然，整个大环境将迎来巨大变革，最终积极推动房地产业向新发展模式平稳过渡。我们将迎接一个全新的房地产行业，不破不立。