疫情之下，住房消费升级按下快进键。而一直以来，产品力从来都是一家企业的核心竞争力。在由华夏时报主办的房地产投融资峰会上，多名专业人士以“后疫情时代的地产人居新未来”为主题，探讨了疫情后的产品需求变化、社区服务的新增内涵与外延、线上销售等话题，希望可以给同行平稳穿越周期、把握机会提供一些启示。

迭代升级，疫情推动下人居需求巨变

12月1日下午，在中经联盟秘书长陈云峰的主持下，港龙中国地产集团副总裁兼首席产品官王国震、许小乐、清华大学建筑学院可持续住区研究中心主任孔鹏、朗诗集团副总裁、北京公司董事长周青、金地华北区域营销总经理马丹、中建智地总建筑设计师王琼围绕“后疫情时代的地产人居新未来”主题，就疫情后的产品需求变化、社区服务的新增内涵与外延、线上销售、共享办公、城市更新等话题展开讨论。

嘉宾公认，疫情尽管对于行业冲击巨大，但对于人居需求的提升、理念的更新有不可磨灭的功劳。

“年初我们也做了一个需求调查，大家都说我要住好房子，比如面积更大、绿化很高、低密度，还有很多社区服务，反映出居民对美好居住生活的向往。”许小乐表示，但现实是，今天90％的居民还无法谈住房品质，更多的人是无奈接受比较难的现实。比如，北京二手房里超过六成的房子只有60-70平方米，这样的条件无法实现很好的生活场景。

金地华北区域营销总经理马丹表示，开发商提供的是一个物理空间，在空间当中承载的是客户和家人所有的物理方式。其透露，根据金地在疫情期间所做的客户调研结果，居所的软件和硬件同样的重要，而业主们的意见也给了金地很多好的启示。

作为设计师，中建智地总建筑设计师王琼表示，自己更多关注的是“特别微观的人的需求层面”，更加关注人们的生活方式。疫情期间，中建智地做了一些调查，发现人们对住房消费有了许多新的需求，包括在户型、经管、社区服务等多个方面都有了明显变化。比如，疫情开始之后，人们在客厅待的时间越来越长，对于客厅的采光、空间、舒适度等多元化功能也有了更高的要求。

港龙中国地产集团副总裁兼首席产品官王国震强调，人们对于产品升级的要求，并非因为疫情才产生。而疫情之下产品升级的要求，其实是房住不炒情况下的产品回归。王国震直言，尽管近年每家地产公司都在谈产品创新，但实际多是在标准化的产品上面“贴一个不同的外皮”；二把自己的产品做IP化、标识化，“更多的只是营销的噱头”。

清华大学建筑学院可持续住区研究中心主任孔鹏在数字人居、绿色节能方面有丰富的心得体会。在其看来，所谓“数字人居”，“我们都生活在物理世界。而目前生产资料和生产力在向数据和算力过度，通过数据和算力可以大幅度提升原来物理世界的运行效率，这就是我们现在面临大时代背景。”在这一背景，孔鹏提出了2个核心观点：第一；现有的传统房地产企业靠传统的产品创新已经没路可走了；第二，人居环境的提升和满足人民美好生活向往的主要发力点，不会再是传统的房地产开发。

内容为王，产品打造仍需回归居住本体

后疫情时代，如何应对购房者对住房升级的更多需求？嘉宾们也给出了各自的看法。

在王国震看来，从开发商的角度来说，产品升级的第一个方向就是做内容：“在大产品优势下做内容，类似于现在的做服务和内容，在同质化产品里面找到更多的服务。”第二方向则是主动优化和智能化。“进入5G时代，房子作为最长时间的一个商品，应该完全有资格成为这种智能科技的产品，未来应该将智能城市到智慧社区全部打通。”王国震说。

王国震建议，房企也应在这一趋势中考虑深化产品的智能化，持续引入高科技来完善产品。比如，未来与华为、腾讯、阿里这些服务商合作，就是港龙在产品打造方面最核心的任务之一。同时，王国震也认为，房企应树立这样一种观念：可持续发展、绿色、节能这些都是基础配置，“应该让更多的地产商主动去做绿色、节能”。

朗诗集团副总裁、北京公司董事长周青指出，朗诗打造产品的出发点是客户思维，即基于客户对产品的升级需求进行产品定位、按照客户需求解决他们所面临的问题。

但同为房企从业人员，周青对于科技智能在后疫情时代对住宅所起到的作用却有不同看法。其谨慎指出，万物互联，数据采集，传输、大数据，将来可能无人驾驶汽车，智慧家居，的确给人类生活带来了超乎想象的便利。但另一方面，智能也可能产生对私人空间的侵犯、影响数据安全。因此，对生活相关的一些智能化概念，周青建议“（引入）高新技术的（动作）还是要慢一点”，“我们没必要做特别绚的东西，还是回到居住，给你生活幸福的感受。”周青表示。

如何将硬件和客户需求的软件进行更好的适配？让客户形成一个（消费）闭环？马丹的看法是把居住空间的健康性、文化的健康和服务的体系三者结合，形成完整系统。马丹同时强调，在未来产品终将趋于同质化的大背景之下，“我相信一个产品或者一个企业未来的竞争力应该是综合的竞争力，而非单个属性的竞争力”。

王琼则从产品设计的角度，从精细化设计的角度去避免同质化竞争的方向，探讨如何为业主提供更好、更具竞争力的产品。从户型、经管、社区服务等多个方面进行了升级，进行了更多精细化的打造。例如，90后年轻人养宠物的比例非常高，结合这类人群的需求，中建智地未来将考虑在小区中配置宠物乐园。

对于王琼在发言中所提到“智能化”，即把智慧城市，智慧社区，智能化，家居都结合起来，陈云峰认为，“真的是又有宏观视野，又是企业负责产品的老总在做的事情”。陈云峰觉得，确实是疫情之后“家”最重要，“小康不小康关键看住房”。其认为，当前，住宅被加入科技元素后，也更符合年轻化一代的需求。

在孔鹏看来，房地产行业的需求和购买力都还会持续，但需要对空间供应商的认知发生一些改变：“房地产不仅仅等同于房地产开发。我想，首先我们要把房地产这三个字的外延和内涵扩大化，要明白我们是干什么的，我们能干什么，什么是在这个行业的涵盖范围之内；第二就是要在房地产的涵盖之内重新思考我们能做什么。我们不仅仅是盖房子、卖房子的，我们提供的空间载体是一个重要的高黏性的比手机还要强大的流量入口，我们怎么从这个流量入口里挖掘数据，去提升算力，去增加空间使用效率，去提升空间环境参数，向效率要效益，这里面大有可为。”

“今年疫情之后，人们改善住房需求被激发出来。疫情之后房地产市场快速恢复，反映出换房链条开始启动。”许小乐直言，但是这个链条没有更好地延续下去，因为当前需求端换房成本实在太高了。在北京用卖一买一的方式换一套房子至少会面临两个问题，一是交易周期长，二是房价高、贷款难。认房认贷的信贷政策让换房成本比较高，改善的需求得不到满足，反而被抑制。

其称，改善的需求被抑制，另一个原因是供给端没有好的产品。在限价政策之下，开发商产品创新的动力也被抑制，消费者改善性需求得不到释放。“所以，在需求端和供给端的双重政策限制之下，今天居民真实的改善性换房需求得不到满足。希望政府和企业更多地关注新时期人们改善居住生活的需求，不能一味的为了防风险而把技术产品创新部分给贻误掉了。”许小乐说。

2020年12月1日，由华夏时报主办，中国社科院、中国人民大学国发院、住房大数据联合实验室、华夏地产专家顾问团、纬房指数研究小组进行学术支持的“新秩序·新生活·新未来——2020年（第四届）华夏房地产投融资高峰论坛暨金瓴奖颁奖盛典”在北京举行。