网站导航
不限
  • 不限
  • 蓬江区
  • 江海区
  • 新会区
  • 鹤山
  • 开平
  • 恩平
  • 台山

代建业务新增面积破亿,三问房企入局如何修炼内功

作者:Admin 文章分类:工业地产资讯 发布时间:2023-03-06 13:53:33

“各个空间户型方正,方便室内家具布置,整个空间全明通透,采光良好”“项目内住宅合理,能全景交房且有一定配套基础”⋯⋯在某房地产线上平台,广州增城新塘的晓风云著楼盘链接下方引来网友纷纷发表看房感受。据了解,该项目已完成封顶,首批房源预计3月30日交房。

晓风云著曾停工超过4年,重新盘活的背后,是代建企业起到了举足轻重的作用,这也是近两年来代建行业加速发展的缩影之一。中指研究院最新数据显示,2022年,预计代建项目新签约建筑面积将达到11073万平方米,首次突破1亿平方米,较2021年同比增长11.3%。多家房企大举入局代建领域,抢占千亿蓝海。然而,从开发商转型为服务商,房企还需要修炼哪些内功?

1问  为何火了?

助力地产业务“削峰填谷”

代建并非新事物,已有十几年的发展历史。绿城管理以及河南建业旗下的代建公司中原建业,在代建业务上已具备一定规模且完成独立上市。

随着代建模式日益受到房企青睐,不少房企纷纷入局或加速布局,成为了近期市场关注的焦点。2022年中期业绩会,包括碧桂园、龙湖、旭辉、建发国际等在内的多家稳健型房企,不约而同表达了对代建市场前景的看好,并紧密布局。

去年1月,万科成立了深圳市安居建业投资运营有限公司,或将与政府进一步合作并为其提供保障房代建服务;在去年8月的中期业绩会上,龙湖CEO陈序平官宣了龙湖代建业务——龙湖龙智造,碧桂园也首次公开披露要开展代建业务;去年6月,世纪金源旗下腾云筑科置业以4947.38万元价格购入当代置业旗下代建平台当代管理⋯⋯

据中指研究院统计,截至2022年末,已有超过40家房企布局代建业务,其中既有头部房企也不乏中小房企。

发展了十多年的代建行业,为何突然火起来?克而瑞报告指出,主要原因在于地产行业调整逐渐深入,土地成本高企以及融资环境收紧,导致房企资金压力上升。推进代建业务,可以应对激烈竞争,分散风险以及维持发展。赛普咨询报告指出,品牌房企热衷于代建业务,是看到了代建“削峰填谷”的逆市场周期属性,可为企业整体业绩提供重要的补充。

在轻资产模式下,代建公司杠杆与负债水平较低,利润率更高。根据财务数据,中原建业过往三年平均利润为60%左右,绿城管理的毛利率也常年在40%以上。相较之下,绿城中国和建业地产于2021年的毛利率分别只有18.12%和16.23%。

与此同时,市场正在为代建释放更多机会。一方面,大量城投公司入场“托底”土地市场,将推动商业代建快速开展。根中指研究院数据,2022年拿地面积百强企业中,地方城投公司就有71个。

另一方面,随着部分房企接连陷入财务困境,AMC和信托等金融机构被迫接盘地产项目,这些不良资产除了转手卖出,也可能委托代建方经营及销售,这些“变量”项目盘活为代建带来另一大机遇。政策也利好代建。根据“十四五”规划,2025年前,国内40个重点城市必须完成650万套的保障性租赁住房建设。面向低收入群体、新市民、年轻群体的保障性住房将会得到更多政策倾斜,政府代建市场空间和发展潜力巨大。

同时,国家部委层面在2022年度多次表态“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”,各地政府纷纷出台相关制度为新模式“保驾护航”。可预见的是,随着代建管理办法越来越多见诸各省市级官方文件,代建模式将以更加健康、有序的行业生态迎来规模化增长。

中指研究院报告预计,2020-2024年国内的代建市场新订建筑面积将保持23.5%的增速,预计2024年行业的新订建筑面积达到约1.94亿平方米。据海通证券测算,“十四五”期间,代建业务的市场容量或将达到2000亿元左右规模。

2问  竞争力何在?

房企步入差异化赛道

房企对代建趋之若鹜,但建筑行业其实并不缺企业,因此房企虽然有着强大的资源整合能力和开发建设能力,但在一些政府公共类项目的建设上也要与建筑企业同台竞争。随着参与代建业务的房企越来越多,行业竞争不断加剧。

八仙过海,各显神通。克而瑞研究中心指出,成熟的代建企业凭借自身产品及体系优势,不断加大代建业务的深耕力度。

南方日报记者注意到,如今房企在代建领域已经逐渐步入差异化竞争的阶段,主要聚焦在智能建造设备输出、一站式方案制定、管理模式创新等方面。

去年年中,正在紧张建设的广州白云站迎来了一群建筑机器人,它们正是由碧桂园旗下的博智林研发的。

博智林为白云站承建方中铁建工集团提供了智能随动式布料机、地面整平机器人、地面抹平机器人、地库抹光机器人等混凝土产品线智能设备,它们帮助工地节省人手,提升效率。这也成为博智林混凝土产品线机器人首次面向外部单位施工应用。

无独有偶,在顺德碧江,科凡家居总部大楼有碧桂园科技建筑集团子公司沈阳腾越承接,采用机器人、全周期数字化管理、BIM系统等组成的最新科技建造体系进行施工。去年11月,时任碧桂园董事局主席的杨国强还专程来到该工地进行考察,并现场交流施工情况。

“进入代管代建市场,我们有着明显的优势,我们的科技智慧建造正在越来越成熟。”杨国强认为,这是属于碧桂园未来的竞争力。

与碧桂园类似,龙湖的代建业务同样从科技与数字化入手,旗下的智慧营造业务——龙湖龙智造主攻“一站式解决方案”。在广东潮州,粤东城际铁路潮州段全线已于2022年10月30日启动建设,龙湖龙智造也参与其中,提供站城一体化定位策划服务。通过“城市解读+业态策划+TOD接驳优化+土地价值评估”的全方位服务,系统整合交通枢纽与城市功能,提高站点辐射带动能力,助力打造站城融合新样本。

作为上市代建企业,绿城管理选择从“管理”要效益,打造出全周期品质管控机制,依托“集团—二级单位—项目”的三级管控架构,将对品质的管理渗透到工程营造的前端、过程和结果环节,形成3×3的全周期管控体系,使各项工作组织协同、衔接紧密、重而不叠。绿城管理还通过每年的工地开放日展示产品品质、管理水平和工艺方法,接受委托方、购房者、媒体和社会大众的评议。

同属“绿城系”的蓝绿双城,则创新提出了“资管+数管+建管+运管”于一体的全新发展及运营体系。其中,建管方面则不断优化自身的建设管理能力,强化品质保障能力,有效融合绿色建筑、智慧建筑、装配式建筑等标准要求,并以此促进整体行业水平提升。

万科则早在2014年便引入“小股操盘”的模式,与中小开发商合作,以较低的股份入股介入项目并操盘,在获得代建项目管理费的同时,拿到股权收益和项目超额利润分配。

3问   如何合作?

从代建向共建转型

房企步入代建,从“甲方”变成“乙方”,从面向C端(消费者)的住宅产品提供商到面向B端(企业)的服务商,需要匹配新的业务开展模式。

房地产代建模式众多,目前没有统一的分类标准。目前的代建行业,按委托方的不同分为三种模式:政府代建、商业代建、资本代建。当前,商业代建占据市场主流。

起初的商业代建,代建方或是按照销售收入,收取一定比例的管理费和品牌使用费,即按持股的比例分享项目利润;或是与合作方签订超额利润的分成协议,制定浮动的激励机制,以对应不同等级的KPI。

招股书显示,绿城管理的基础管理服务费为项目销售额的5%-8%,中原建业的服务费为销售额的3.5%—6%。根据中金公司的报告,当前实践中代建费一般为项目销售额的3.5%—4.0%。

“以前代建做好做坏一个样,做快做慢也是一个样,干完活就拿钱走人。”蓝绿双城相关负责人告诉记者,“代建方没有跟委托方共担项目盈亏,无法形成强关系,市场不好的时候,解约率就会变高。”

2019年,蓝绿双城提出“共建”模式。对比“代建”,“共建”在开发建设的基础上,涉及对项目的投资,与合作方共同承担投资风险。据蓝绿双城控股有限公司董事长曹舟南介绍,“共建”主要包括四种类型:小股操盘、融资代建、纯代建、合作开发,基本原则是“价值创造、利润兜底、售价对赌、超额分成”。

“从代建到共建是当下房地产市场告别了单边上涨,从拿地到最后卖房,存在盈利很大不确定性的结果。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉记者,当下从代建到共建转变的趋势明显。看起来“旱涝保收”的代建企业也开始承受相应的融资压力。

在房地产深度调整时期,代建企业还面临着另一个难题。“代建方对委托方的资金调查不到位,委托方资金不足,不足以付代建费是当前代建企业面临的重要问题。”德邦证券地产首席分析师金文曦指出。

在地产圈,因为业主方资金链断裂、工程烂尾,代建方不仅拿不到代建费,最后还被迫接盘项目的全部股权,这样的案例并不少见。

尤其是自去年下半年以来出险房企增多,代建的风险也随之增加,因而房企在选择合作项目时也格外谨慎。建业集团董事长胡葆森曾表示,中小房企的生存环境越来越差,会不会殃及代建项目,是选择项目时一个重要考量条件。

解决资金问题,代建企业正想办法“带资进组”。比如去年底,绿城管理宣布与中粮信托,就江阴城南项目签署合作协议,绿城管理提供资方代建服务。项目此前系江阴恒大华府,属于典型非标遇困项目。

“资方代建是未来的方向,需要提前占位,这个赛道足够长、雪也很厚。”绿城管理CEO李军认为,目前,绿城管理正与金融机构成立SPV公司(特殊目的公司),为有资金需求的代建项目以及委托方提供金融撮合服务,以及为遇到困难的房地产项目提供纾困方案。

【圆桌】

我们判断中国房地产会有一个下行周期,中期规模会稳定在10万亿元左右,这一过程中会有结构性变化。未来中国30%-50%的房地产开发项目需要专业代建服务商,也就是说,代建的行业渗透率将达到30%-50%。

 ——绿城管理CEO李军

进入代管代建市场,我们有着明显的优势,我们的科技智慧建造正在越来越成熟。与人工作业相比,我们质量更好、速度更快、成本更低,而且安全环保,这些都是我们未来的竞争力。我们的科技智慧建造每天都在进步,我相信未来会很有竞争力。

 ——原碧桂园董事局主席杨国强

龙湖龙智造是围绕着龙湖在TOD方面沉淀下来的能力而生的。这个能力有别于纯粹做代建代销的服务,龙湖龙智造将提供一站式、全链条、全业态的服务。龙湖也会坚持生意逻辑和城市进入性,相关业务坚持在龙湖聚焦的城市,包括聚焦的板块,不会只追求规模或者纯粹项目的数量,而是根据每个项目的商机来满足刻度。

 ——龙湖集团董事长兼CEO陈序平

未来房地产新的增量业务的投资主体最大可能会以国有为主体,这一模式将实现投资与开发分离。蓝绿双城最终目标是对标“铁狮门”,形成以资本代建为核心经营能力。原来公司进行的业务是存量共建,现在介入变量资产业务,未来增量要做“双GP(普通合伙人)”。

 ——蓝绿双城控股有限公司董事长曹舟南

此前证监会启动了不动产私募投资基金试点,私募股权基金的出现和代建的盛行,意味着现在房地产分工发生了很大的变化,更加精细化。之前房地产过分重视金融能力,开发建设能力被弱化。而建筑周期更短、质量更好、功能更匹配、性价比更高的代建方会更受私募股权基金青睐。

——广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉

代建市场规模还可以继续提升,空间会越来越大。随着新企业融合进来,市场格局会变化,不会像现在,少数几家体量特别大,其他的企业会慢慢成长起来。比如龙头房企品牌和操盘优势很明显,如果进入代建市场,利于盘活项目。


立即委托 关闭按钮
委托类型
选择委托类型,我们最快三天时间为您找到心仪厂房/成功出租
帮我找厂房 我要出租
快速提交需求 关闭按钮
提交需求
满足客户需求是盛海地产生存的第一法则
*交易类型
*厂房类型
*需求区域
*厂房面积
*需求电量
*预计投产时间
电梯
航吊
消防
所属行业
备注说明
联系方式
留下您的联系方式,我们将第一时间联系您
*联系人
*联系电话

扫一扫关注公众号

随时查看最新厂房租赁信息

厂房租赁 就找盛海工业地产

一键委托 省时 省力 省心
立即委托

填写信息,我们最快三天时间为您找到心仪厂房/成功出租